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新版《河南省物業管理條例》正式公布,2018年1月1日起施行!

《河南省物業管理條例》已經河南省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2017年9月29日審議通過,現予公布,自2018年1月1日起施行。 


              河南省人民代表大會常務委員會

            2017年9月30日

河南省物業管理條例

(2017年9月29日河南省第十二屆人民代表大會

常務委員會第三十一次會議通過)

第一章  總  則

第二章  物業管理區域及設施

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第四章  物業服務企業

第五章  物業管理與服務

第六章  物業的使用和維護

第七章  監督管理

第八章  法律責任

第九章  附  則


第一章   總  則

第一條  為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。

第二條  本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

本條例所稱物業,是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

第三條  物業管理應當堅持以人為本、誠實信用,堅持依法依規、公開公正,堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

第四條  倡導綠色物業管理,鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

促進互聯網與物業管理的深度融合,物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體,引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助,實行網絡化物業管理的新模式。

鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

第五條  縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系,制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制,促進物業服務行業發展和文明小區建設。

第六條  縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:

(一)對物業服務質量進行監督管理;

(二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

(三)對物業招投標活動進行監督管理;

(四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

(五)處理物業管理中的投訴;

(六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

(七)建立健全物業管理電子信息平臺;

(八)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責,負責物業管理活動相關的監督管理工作。

第七條  街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會),選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。

社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第八條  物業管理行業組織應當在主管部門的指導和監督下,履行聯絡、協調和服務職責,加強行業自律,規范行業行為,提高物業服務水平。

 

第二章  物業管理區域及設施

第九條  物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。

物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域。

第十條  新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案,并在商品房買賣合同中明示。

已投入使用但尚未劃定物業管理區域的,由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后予以劃定。

物業管理區域劃定后確需調整的,應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條  物業管理用房由建設單位無償配置,其費用列入開發建設成本,產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得買賣、抵押,未經業主大會同意,不得改變用途。業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其面積不低于二十平方米。

新建的物業,建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房,并符合下列要求:

(一)兩萬平方米以下的,物業管理用房面積不低于八十平方米;超過兩萬平方米至二十萬平方米部分,按照千分之四的比例配置;超過二十萬平方米至三十萬平方米部分,按照千分之三的比例配置;超過三十萬平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

(二)應當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置。

第十二條  城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,應當注明物業管理用房的坐落和建筑面積,不得將物業管理用房納入可銷售范圍。

第十三條  新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及其安裝,應當符合國家技術標準和專業技術規范。

建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位應當參加。

建設單位在組織竣工驗收時,未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。

建設項目竣工驗收合格后,應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備無償移交給專業經營單位,同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料,專業經營單位應當接收。

專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

第十四條  在老舊小區改造過程中,縣級以上人民政府及其規劃、財政、住房城鄉建設等有關行政主管部門應當對設施改造事項給予支持。

供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備未實現分戶計量、分戶控制的老舊住宅小區,業主、物業服務企業和專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造,實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的專有部分分戶計量、分戶控制。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按專業經營單位要求改造后,專業經營單位應當接收。其移交、運行等事項依照本條例第十三條規定執行。

 

第三章  業主、業主大會及業主委員會

第十五條  房屋的所有權人為業主。尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情況之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人;

(二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

(三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人;

(四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;

(五)法律法規規定的其他情形。

已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當以書面形式提交。

第十六條  業主在物業管理活動中,享有下列權利:

(一)提議召開并參加業主大會會議,提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;

(二)選舉業主委員會成員,并享有選舉權和被選舉權;

(三)監督業主委員會工作,監督物業服務企業履行物業服務合同;

(四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;

(五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;

(六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;

(七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(八)法律、法規規定的其他權利。

第十七條  業主在物業管理活動中,履行下列義務:

(一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照有關規定交納專項維修資金;

(五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

(六)按時交納物業服務費用;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

第十八條  一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

第十九條  物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料:

(一)物業管理區域證明;

(二)業主名冊;

(三)房屋及建筑物面積清冊;

(四)建筑規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業管理用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

第二十條  符合成立業主大會條件的,建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居 (村)民委員會、建設單位的代表組成,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。

單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由縣級人民政府承擔。

第二十一條  首次業主大會籌備組履行下列職責:

(一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)擬定業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(四)擬定首次業主大會會議表決規則;

(五)擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法,確定業主委員會組成人員候選人名單,擬定業主委員會選舉辦法;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

第二十二條  業主大會履行下列職責:

(一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)制定和修改業主大會會議表決規則;

(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

(四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;

(五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

(六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;

(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;

(九)決定籌集和使用專項維修資金;

(十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;

(十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十三條  業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害社會公共利益;應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

第二十四條  業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當召開臨時業主大會。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

第二十五條  業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

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